楼市新政下购房者很纠结投机者较主动

  楼市中的刚性需求者,则不得不再次陷入新一轮的房价观望和博弈中。而相比于刚性需求者被动的观望降价和遭受被违约的尴尬情况,楼市的投资、投机者显然主动得多,一边抛售房源,一边将目光转向商业地产,甚至是黄金。

  中央和地方楼市新政的频频发力,再次考验着购房人。

  毫无疑问,此次调控的目标直指楼市的投资投机性需求。新政下的投资者开始主动抛售手中持有的房源,将资金转向商业地产或黄金之类更具增值潜力的投资领域。

  与此同时,楼市中的刚性需求者,则不得不再次陷入新一轮的房价观望和博弈中。在此番前所未有的调控力度下,寄希望于房价下跌成为大多数购房人的共识,但开发商的态度却仍犹如坚冰一块。某门户网站的调查显示,六成网友观望刚性需求或受累于新政。

  而尤为引人关注的是,因为各项贷款“一刀切式”的收紧和严格的购房措施,一些购房人也将面临着即将到来的退房违约潮。

  被动的刚性需求者

  年初开始的楼市调控终于在4月“新国十条”出炉后达到最高潮。

  1月7日,面对去年暴涨高烧的房价,国务院终于开出“国十条”的调控药方,楼市随即进入滞涨阶段,北京的张女士从那时起便筹划着看房买房。但春节后楼市却开始迎来新一轮的暴涨,尽管随后各部委进行一系列的调控,但房价却毫无半点降温的迹象。终于,4月17日,被业内认为“史上最严厉调控”的“新国十条”应运而生。

  “政府这次是动真格的了,房价也该降了。”张女士如是评价“新国十条”。在“京十二条”出台后,她就盯着此前看中的楼盘价格,得到的消息是,这个位于东五环的项目是2.5万元/平方米。“价格和之前一样,虽有优惠但不多,现在看来买房还不是最佳时刻。”张女士分析道,“再降5000元的话可以考虑出手。”在采访的购房人中,持与张女士同样观点的人为数不少,而其中大多数人最终的买房选择几乎都很一致——“等等看可能会降价”。

  市场的变化也支持着这些人的选择。5月5日,恒大地产宣布全国所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,开发商是否会迎来新一轮降价潮?但经过调查,恒大只是在一些尾盘项目有此折扣,有些项目还是先提高价格再打折。更意想不到的是,在实行降价促销5天后,恒大再次宣布,5月16日将取消八五折促销活动。恒大的“虚晃一枪”是何用意?抢占市场还是自身资金吃紧?而此前就有开发商直言,去年房子卖得很火,现在楼盘资金充裕,即使楼市寒冬真的到来,我们也有了足够的过冬粮草,根本没有必要再降价卖房子。

  楼市的扑朔迷离更加重了观望,这导致的结果是一、二手房的成交量大幅萎缩。以北京为例,根据北京市房地产交易管理网数据显示,截至10日,5月的一手房成交网签数为505套,相比4月同期的1308套,下降了近六成;而二手房成交网签数为5225套,同比下降了四成。

  和张女士这些还未出手的购房人不同,在新政前已经签订购房合同的外地人王先生可就没那么幸运了。“新政前签了购房合同,付了首付。但在向银行递交贷款材料的时候,要求我们必须提供1年以上税证明和社保证明,申贷请求被退回了。”王先生感到无奈,“贷不到款就只能退房,但退房须交房款10%的违约金,这能怪我们吗?”

  按照“京十二条”规定,如果是公积金贷款,首付比例提高到50%,如果是购买第三套住房,将不予贷款。首付比例提高了,让一些购房者难以承受,所以出现了违约的念头。根据新政策,不能提供1年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民,银行将暂停发放房贷,这项规定也使一部分外地居民的贷款申请被“驳回”。

  据中介机构数据显示,北京出台调控房地产市场的具体措施之后,不论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。4月15日系列调控政策出台以后,在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%,而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户,更是占到了买房违约总比例的80%。

  主动的投资者

  相比于刚性需求者被动的观望降价和遭受被违约的尴尬情况,

  楼市的投资投机者显然更为主动。

  新政出台后,因为对后市的不确定性,投资者开始抛售手中的房源回笼资金。据中原地产监测数据显示,近几天,北京地区出现了多区域房主一次挂牌多套房源的现象,特别是一些高端项目,世纪城、富力城等项目纷纷出现了一些一个客户一次挂牌两套以上房产的现象。“在北三环一项目,一浙江炒客一次抛出20余套房源,总价近1.3亿元的二手房历史最大单。突破了去年12月出现的朝阳区一项目的抛售记录。”中原地产分析人士认为,北京最有可能出现抛售潮的地方将出现在燕郊、通州、望京、亦庄、房山这些房价上涨过快的区域。

  在住宅市场呈现抛售热潮的同时,之前游离于主流购房需求的酒店式公寓、写字楼等商业地产,却受到投资者前所未有的重视。

  有业内人士分析,新近出台的政策主要是针对住宅投资市场,特别是要遏止投资和投机性住宅买卖,而商铺基本上不会受到调控的遏制,随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落,商铺将会迎来新一轮的补涨行情,最终回归商铺与住宅的价格合理比例关系。一家建外SOHO门店的中介张经理告诉,最近几天他就接到很多来咨询有关商铺投资的电话,要求介绍一些好的投资项目。在他看来,这些年价格疯涨的是住宅,而不是商业地产,商业地产相对于住宅来说,本来就是投资性物业,更加理性,政府管得比较少,更多是由市场自行调节。国家宏观调控对于住宅投资需求的遏制,会使一部分资金流入商业地产市场,尤其是那些具有商住两用功能的房产具有一定的升值潜力。

  在房地产市场和股市双双疲软以及通胀预期渐强的情况下,还有一部分楼市投资者则将资金投入更具保值增值潜力的黄金。调查发现,从五一以来的黄金交易一直非常火爆,前来买黄金饰品和金条的顾客激增,大部分是用来投资的。“这段时间生意一直比较火爆,近两周比平时增长了30%-40%。一些有实力的顾客,卖掉手中的房源,一口气买了几十斤黄金,价值好几百万元。”北京一家品牌珠宝店销售人员表示。

  据投资客李先生介绍,手上一笔钱打算是要交房子首付的,但最近国家对楼市调控越来越严厉,不仅各项房贷收紧,而且还限制购置房产的数量,在看不清楼市前景的情况下不敢贸然投资房产。但看到黄金市场红火异常,他决定把钱用来购买黄金。如果未来国际黄金价格继续上涨,就可能大赚一笔。见习石俊